看房，是因為我們對生活還有期待。我是翁浩恩，不只幫買方挑選有生活溫度的家，更協助每位屋主安全、圓滿地交付託付。
最近在第一線服務客戶時，常有屋主與我聊到：「浩恩，我辛苦大半輩子，想幫孩子留點資產。聽說買房子留給小孩繼承，會比直接留現金省稅，這是真的嗎？」
這確實是高資產族群非常經典的傳承規劃。先說結論：在多數情況下，透過「不動產繼承」確實具有強大的節稅與財務優勢！
不過，自從民國 105 年（2016 年）實施房地合一稅新制後，許多屋主開始擔心：「聽說繼承取得的房子，未來賣掉時會被課高額的房地合一稅，這樣真的有比留現金划算嗎？」
以下浩恩為您完整拆解遺產稅、土增稅，以及如何利用「房地合一稅」的合法規定，幫下一代做好最完美的節稅規劃：
💡 第一步：115 年最新「遺產稅課徵標準」
在評估留現金還是留房子之前，我們先掌握最新的遺產稅課稅級距（扣除免稅額與各項扣除額後的「遺產淨額」）：
- 遺產淨額 5,621 萬元以下：10%
- 超過 5,621 萬元至 1 億 1,242 萬元：15%
- 超過 1 億 1,242 萬元以上：20%
🚀 為什麼過去大家都說「買房繼承」最省稅？
傳統上，買房傳承之所以被視為節稅神器，核心在於以下三大優勢：
- 課稅價值大打折： 留現金 3,000 萬就是實打實申報 3,000 萬遺產。但買 3,000 萬的房子，國稅局計算遺產稅時，是看偏低的「土地公告現值」與「房屋評定現值」（通常僅為市價的 3 至 5 折），課稅總額瞬間減半！
- 免徵土地增值稅與契稅： 因「繼承」而取得的不動產，依法免徵土地增值稅，也免徵契稅。
- 前次移轉現值「重新計算」： 這是最省的地方。孩子繼承時，房子的前次移轉現值會自動調高到「繼承當年度的公告現值」。這代表過去這幾十年來房子增值、本該由您繳納的龐大土增稅直接一筆勾銷，孩子未來出售時，土增稅將從繼承那一年重新起算，負擔極低。
⚠️ 105年房地合一稅後，屋主的集體焦慮
本來這是一條非常單純的省稅捷徑，但 105 年房地合一稅上路後，規則改變了。因為繼承取得的房屋，其成本會被國稅局認定為較低的「公告現值」。當孩子未來要把房子賣掉（以市價出售）時，就會產生「極大的驚人價差」，進而被課徵高額的房地合一稅，算下來甚至可能比當初繳現金遺產稅還不划算。
在您開始焦慮之前，浩恩建議您先確認以下兩件核心關鍵：
關鍵 1：如果是 105 年以前（舊制）就取得的房子
如果您手上的房子是在民國 105 年以前就買進的，那麼不用擔心。未來孩子繼承後再賣掉，一樣適用舊制（僅課徵財產交易所得稅併入綜合所得，且土地免課資本利得稅）。這種狀況下，留到繼承肯定是最划算的，完全不需要猶豫。
關鍵 2：如果是現在（或 105 年後）才買房要避遺產稅
確實，房地合一新制無法避免，但我們完全能透過以下 2 個合法節稅方法，把稅金降到最低：
✅ 解法 A：提早設籍，享有「自用 400 萬免稅額 + 10% 稅率」
如果繼承人（如子女等直系親屬）在繼承前、後，就在該屋設有戶籍，且實際居住連續滿 6 年。未來孩子出售時，就能享有 400 萬元的房地合一免稅額度，且超過 400 萬的部分，也僅需課徵 10% 的優惠稅率。
✅ 解法 B：善用「重購退稅」把稅金全額拿回來（注意5年管制令）
如果子女繼承這間房子後想要換屋，只要符合「自住要件（設籍、無出租、無營業）」，並且在賣屋與買新屋的 2 年內進行重購。只要新買的房屋價格大於或等於賣掉的房屋價格，房地合一稅就可以申請「全額退稅」。
⚠️ 浩恩特別提醒： 申請重購退稅後，新買的房子有 「5 年列管期」！在這 5 年內絕對不能移轉、不能改作別的用途、戶籍也不能全戶遷出，否則會直接被國稅局全額追繳退還的稅款。
🌟 浩恩的客觀售屋觀點
資產傳承是一門結合了遺產稅、土增稅與房地合一稅的精密學問。沒有一個公式適用所有人，關鍵在於您置產的取得時間、以及下一代未來的自住與換屋規劃。
如果您正打算在文山區置產傳承，或是手邊有 105 年前後取得的不動產需要精算未來的傳承成本，歡迎隨時諮詢。浩恩會與信義房屋的專業代書團隊，陪您一起釐清最安全、最省稅的傳承方案。